Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland war auch im Jahr 2017 durch steigende Kaufpreise und Mieten gekennzeichnet. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Preiswachstum weiter beschleunigt. Der Immobilienpreisindex Wohnen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) weist für 2017 einen Anstieg um 6,9 Prozent aus. Die starke Preisdynamik erfasste sowohl selbst genutzte Wohnimmobilien mit einem Plus von 5,8 Prozent als auch Mehrfamilienhäuser. Hier nahmen die Preise sogar um 7,9 Prozent zu.
Verantwortlich für den ausgeprägten Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern war der hohe Nachfragedruck von institutionellen Anlegern, der zu weiter sinkenden Renditen führte. Insgesamt wurden 2017 15,6 Mrd. Euro in Wohnimmobilienportfolios investiert. Das ist das dritthöchste Ergebnis innerhalb der letzten zehn Jahre. Dominiert wird dieses Marktsegment nach wie vor von inländischen Investoren, während ausländische Käufer nur 20 Prozent des Kapitals beisteuerten. Die Kaufaktivitäten konzentrieren sich dabei auf die sieben größten Städte und auf Großstädte mit überdurchschnittlich starken Einwohnerzuwächsen, da diese Städte aus Investorensicht die größte Marktliquidität und damit das geringste Risiko aufweisen. Das Angebot an Bestandsimmobilien war bundesweit knapp, sodass viele Investoren ihre Kaufaktivitäten auf Projektentwicklungen verlagerten. Damit machten Neubauentwicklungen rund 30 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus.
Das hohe Interesse an Wohnimmobilien in Deutschland bei niedrigen Renditen ist insbesondere durch die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt begründet. Dort bestehen seit Jahren in den Ballungsräumen Engpässe. Neben der hohen Zuwanderung in diese Regionen tragen auch die derzeit guten Einkommensperspektiven der Bevölkerung sowie das deutliche Wachstum von Einpersonenhaushalten zu diesem Nachfrageüberhang bei. Die Folge sind insbesondere weiter steigende Mieten, die jedoch nicht zu steigenden Renditen führen, da die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten. Das Wachstum der Mietpreise hat nach den Angaben des vdp mit 3,2 Prozent etwas nachgegeben, zeigt aber dennoch, dass die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt angespannt blieb.
Zwar hat sich die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau belebt, die Baufertigstellungszahlen hinken jedoch den Baugenehmigungen spürbar hinterher. Neben der hohen Auslastung des Bauhauptgewerbes wird zudem vermutet, dass zahlreiche Baugenehmigungen ohne konkrete Bauabsicht eingeholt werden. Insgesamt sind die Baugenehmigungszahlen bis Ende November 2017 um 7,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen. Davon waren alle Segmente betroffen.
Trotz der in zahlreichen Regionen sehr kräftig gestiegenen Kaufpreise ist auch die Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen unverändert hoch. Angesichts der nach wie vor niedrigen Zinsen, der guten Beschäftigungslage und der guten Einkommensentwicklung möchten viele Privathaushalte den Kauf von Wohneigentum realisieren. Die Zahl der Transaktionen von Ein- und Zweifamilienhäusern hat sich jedoch auch im Jahr 2017 kaum verändert. Im Durchschnitt wechselten jährlich rund 250.000 Eigenheime pro Jahr den Eigentümer, was auf ein begrenztes Angebot hindeutet. Fehlende Anlagealternativen und die Erwartung auf weiter steigende Immobilienpreise bremsen dabei die Verkaufsbereitschaft.
Die Neubautätigkeit konnte auch im Berichtsjahr nicht mit der hohen Nachfrage Schritt halten. Die Zahl der Neubauten hat sich zwar bundesweit seit 2010 kontinuierlich erhöht und erreichte 2017 mit rund 280.000 neuen Wohnungen den höchsten Wert innerhalb der letzten 15 Jahre, sie bleibt aber nach wie vor hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Dieser bewegt sich unter Berücksichtigung verschiedener Annahmen – darunter vor allem Zu- und Binnenwanderung, Verkleinerung der Haushalte und Nachholbedarf – in einer Spanne zwischen 350.000 und 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr.
Dabei beschränkt sich der höhere Bedarf im Wesentlichen auf wachstumsstarke Regionen und Städte, die folglich in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark steigende Preise aufwiesen. So verteuerten sich nach den Angaben des vdp die Preise für Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten um 13,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Das war für die Bundesbank Anlass, die Entwicklung in Städten und Regionen mit sehr starkem Preiswachstum in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht genauer zu untersuchen. Sie kommt dabei zu dem Ergebnis, dass in 127 deutschen Städten Preisübertreibungen vorliegen. Die Gefahren für die Finanzstabilität sind aus Sicht der Bundesbank dennoch weiterhin begrenzt. Begründet wird diese Aussage insbesondere mit dem verlangsamten Anstieg der Wohnungsbaukredite. Demnach liegt die Wachstumsrate unterhalb des langfristigen Durchschnitts. Auch die Verschuldung der privaten Haushalte sank wieder leicht und lag 2017 deutlich unter dem Durchschnitt vergleichbarer Volkswirtschaften. Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Einschätzung war der anhaltende Trend zu längeren Zinsbindungen bei der Aufnahme von Wohnungsbaukrediten, sodass auch die Zinsänderungsrisiken für die Kreditnehmer gesunken sind.
Der Wettbewerb unter den Anbietern privater Immobilienfinanzierungen hat weiter zugenommen. In diesem Umfeld konnten sich die Unternehmen der Genossenschaftlichen FinanzGruppe, zu denen auch die MünchenerHyp und ihre Partnerbanken gehören, gut behaupten. Wie in den Vorjahren sind die Wohnimmobilienfinanzierungsbestände der Institute der Genossenschaftlichen FinanzGruppe stärker als der Markt gewachsen.
Die Wohnimmobilienmärkte in Europa entwickelten sich insgesamt positiv, wobei sich der Preisanstieg 2017 sowohl im Durchschnitt aller EU-Länder als auch im Euroraum nochmals verstärkt hat. Dafür waren zum einen die gute Konjunktur und zum anderen die anhaltend niedrigen Kreditzinsen verantwortlich. So stiegen die Häuserpreise im dritten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,6 Prozent in der EU und um 4,1 Prozent im Euroraum. Eine besonders starke Dynamik wiesen die Märkte unter anderem in der Tschechischen Republik, Irland, Portugal, Ungarn und den Niederlande auf, wo zweistellige prozentuelle Preiszuwächse verzeichnet wurden. Einzig in Italien sind die Häuserpreise erneut leicht gesunken.
Infolge des Brexit-Votums hat sich der Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Großbritannien seit Mitte 2016 abgeschwächt. Im Jahr 2017 haben sich die Häuserpreise im Vergleich zum Vorjahr aber dennoch um 5,2 Prozent verteuert. Dabei gab es deutliche regionale Unterschiede. Während in South West eine Wachstumsrate von 7,5 Prozent ermittelt wurde, stiegen die Preise in London nur um 2,5 Prozent. Zudem ist das Transaktionsvolumen im gleichen Zeitraum um 6 Prozent gefallen. Die Neubautätigkeit blieb mit rund 180.000 neuen Wohnungen deutlich unter der von der Regierung anvisierten Größenordnung von 275.000 Wohnungen pro Jahr. Auch auf dem privaten Mietwohnungsmarkt hat sich das Wachstum verlangsamt. Mit einem Plus von 1,1 Prozent wurde der niedrigste Anstieg seit Januar 2012 vermeldet. London zählt auch hier mit einer Zunahme von nur 0,2 Prozent zu den wachstumsschwächsten Regionen.
In Frankreich hat der Wohnungsbau im vergangenen Jahr deutlich angezogen. Die Zahl der in Bau befindlichen Wohnungen ist um rund 15 Prozent auf nahezu 400.000 Wohnungen gestiegen, das höchste Niveau seit 2011. Zugleich entwickelte sich die Nachfrage nach Wohnungen vor dem Hintergrund der niedrigen Kreditzinsen äußerst positiv. Diese Entwicklung spiegelt auch die Transaktionen wider, deren Zahl sich bei neuen Wohnungen um 8 Prozent und bei Bestandsobjekten um 9 Prozent erhöhte. Die Kaufpreise stiegen ebenfalls. Im dritten Quartal 2017 hatten sich Neubauten im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,6 Prozent und Bestandsobjekte um 3,9 Prozent verteuert. Und auch bei institutionellen Anlegern gewannen französische Wohnimmobilien an Attraktivität, sodass sich der Druck auf die Renditen vor allem bei Prime-Objekten spürbar erhöhte.
Der Wohnungsmarkt der Niederlande wurde durch das überdurchschnittlich starke Wirtschaftswachstum getragen. Zahl und Volumen der Transaktionen erhöhten sich damit sehr deutlich. Im Jahr 2017 wechselten insgesamt rund 242.000 Wohnungen den Eigentümer, das sind rund 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Das Transaktionsvolumen weitete sich sogar um 22 Prozent auf knapp 64 Mrd. Euro aus. Parallel dazu sind die Kaufpreise weiter gestiegen, gegenüber dem Vorjahr um 7,9 Prozent. Ursächlich dafür ist eine hohe Nachfrage, die einem sehr knappen Angebot gegenübersteht. Besonders deutlich zeigte sich der Nachfrageüberhang in den vier Ballungsräumen Amsterdam, Utrecht, Den Haag und Rotterdam. Auf diese vier Städte konzentrierte sich auch die Nachfrage institutioneller Investoren, die im vergangenen Jahr rund 3,5 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investierten. Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens wurden dabei von inländischen Käufern investiert. Insgesamt war der niederländische Wohnungsmarkt für institutionelle Anleger durch ein sehr knappes Angebot gekennzeichnet, was zu einem weiteren Rückgang der Renditen führte.
Der Schweizer Wohnungsmarkt verlor trotz guter wirtschaftlicher Rahmendaten im Laufe des Jahres an Dynamik. So erhöhte sich die Zahl der sogenannten Leerwohnungen, die zur Jahresmitte 2017 vom Schweizer Bundesamt für Statistik mit rund 65.000 Wohnungen beziffert wurde. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von knapp 15 Prozent. Davon war insbesondere der Mietwohnungsmarkt betroffen. Es zeichnete sich im Laufe des Jahres ein leichter Rückgang der Mieten ab, vor allem im höherpreisigen Segment. Die Kaufpreisentwicklung hat sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Die Preise für Eigentumswohnungen sind mit 1,9 Prozent nur unwesentlich stärker als im Jahr 2016 gewachsen und bei Eigenheimen war das Preiswachstum mit 3,2 Prozent unverändert. Dabei blieb die Nachfrage nach Wohnimmobilien für den Eigenbedarf und als Investitionsanlage aufgrund der Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank sowie der niedrigen Hypothekarzinsen hoch.
Der Wohnungsmarkt in den USA hat 2017 seinen Aufschwung fortgesetzt. Der S&P/Case-Shiller-Index wies für November 2017 im Jahresvergleich einen Anstieg der Häuserpreise um 6,2 Prozent aus. Die Preise entwickelten sich jedoch regional recht unterschiedlich. Nach wie vor wurde das stärkste Preiswachstum in der Region Seattle erzielt, während Chicago und Washington D.C. erneut die Schlusslichter bildeten. Ursächlich für die Zunahme der Preise ist der Nachfrageüberschuss, dem eine unzureichende Neubautätigkeit gegenübersteht. Weniger dynamisch entwickelten sich die Mietpreise. Das Wachstum verlangsamte sich auf 2,4 Prozent, nach 3,8 Prozent im Vorjahr. Rückläufig entwickelten sich die Investitionen in Wohnimmobilien. In den ersten neun Monaten des Jahres 2017 wurden mit rund 94 Mrd. US-Dollar 12 Prozent weniger investiert als im gleichen Vorjahreszeitraum. Damit deutet sich erstmals seit 2009 auch für das Gesamtjahr ein niedrigeres Transaktionsvolumen an.
Deutsche Gewerbeimmobilien waren bei nationalen wie internationalen Investoren erneut hoch begehrt. Das lag vor allem an der Qualität des Standorts Deutschland. Denn die Renditen bewegen sich mittlerweile bei allen Anlageklassen auf historisch niedrigen Niveaus, nachdem die Preise in den letzten Jahren überdurchschnittlich gestiegen sind. So war es auch im Jahr 2017. Dem vdp-Index für Gewerbeimmobilien zufolge haben sich die Preise für gewerbliche Immobilien um 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr erhöht. Das war die höchste Steigerungsrate seit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise.
Die starke Preisdynamik führte ebenfalls dazu, dass das Transaktionsvolumen 2017 mit über 57 Mrd. Euro das Spitzenergebnis aus dem Jahr 2015 um rund 3 Prozent übertraf. Der Fokus der Investoren lag weiter auf den sieben größten Städten. Dort wurden 31 Mrd. Euro investiert, das sind 54 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens.
Bevorzugt wurden Büroimmobilien erworben, die seit Jahren einen Anteil von etwa 44 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen einnehmen. Das entspricht einem Umsatz von knapp 25 Mrd. Euro. Die große Beliebtheit von Büroimmobilien erklärt sich aus der sehr guten Verfassung des Vermietungsmarktes, der im vergangenen Jahr mit einem Flächenumsatz von rund 4,2 Mio. Quadratmetern in den sieben größten Städten erneut einen Rekordwert verbuchte. Die Neubaufertigstellungen waren jedoch im Vergleich zum Vorjahr rückläufig, was zu einem weiteren Rückgang des Flächenleerstandes führte. Zum Jahresende 2017 lag die Leerstandsquote auf dem niedrigsten Niveau der letzten 15 Jahre. Da es in den bevorzugten Bürolagen der sieben größten Städte mittlerweile kaum noch freie Flächen gibt, sind die Büromieten weiter gestiegen. Die höchsten Mietzuwächse wurden in Berlin verzeichnet. Die steigenden Mieten und das große Investoreninteresse beschleunigten zudem den Preisanstieg für Büroimmobilien. Nach den Erhebungen des vdp verteuerten sich Büroimmobilien um 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Weiter an Beliebtheit gewonnen haben im vergangenen Jahr Logistikimmobilien, während das Interesse an Einzelhandelsimmobilien etwas rückläufig war. Viele Investoren betrachten angesichts des boomenden Onlinehandels und der sehr hohen Kaufpreisniveaus Einzelhandelsimmobilien zunehmend kritisch und weichen deshalb auf andere Anlageklassen aus.
Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beflügelten insbesondere den europäischen Büroimmobilienmarkt. Der Flächenumsatz im Vermietungsmarkt stieg um 10 Prozent auf 13 Mio. Quadratmeter und verzeichnete das beste Ergebnis seit 2007. Damit einher ging ein deutlicher Abbau der Leerstände, die europaweit auf 7,4 Prozent sanken. Durch das begrenzte Angebot an Büroflächen sind die Mieten in Europa im Durchschnitt um 4 Prozent gestiegen.
Der gewerbliche Immobilienmarkt in Großbritannien hat nach einem deutlichen Einbruch nach der Brexit-Entscheidung wieder spürbar Fahrt aufgenommen. Das Investitionsvolumen stieg um 15 Prozent. Dominiert wurde das Marktgeschehen von ausländischen Investoren, die allein bei Büroimmobilien in London rund drei Viertel des Transaktionsvolumens erbrachten. Aber auch der Flächenumsatz legte um 7 Prozent zu. Somit verringerte sich der Leerstand auf 4,7 Prozent und lag damit unter dem 10-Jahresdurchschnitt. Der kurzfristige Mietrückgang des Vorjahres konnte vor dem Hintergrund der guten Büroflächennachfrage gestoppt werden, sodass das Jahr 2017 mit stabilen Spitzenmieten beendet wurde.
Am französischen Investmentmarkt war das Transaktionsvolumen erneut rückläufig. In den ersten neun Monaten des Jahres 2017 wurden über 14 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert und damit rund 30 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der Grund hierfür war ein Mangel an Anlageobjekten, denn das Kaufinteresse der Investoren war weiterhin hoch. Vor diesem Hintergrund gingen die Renditen weiter zurück. Bevorzugt wurden Immobilien in der Île-de-France erworben, mit einem deutlichen Fokus auf Büroimmobilien. Der Leerstand bewegte sich mit einer Quote von 6,7 Prozent auf Vorjahresniveau. Bei den Mieten blieben die Spitzenmieten für Büros stabil. Die Durchschnittsmieten sind jedoch auf ein Niveau gestiegen, das zuletzt im Jahr 2000 erreicht wurde.
Der Investmentmarkt der Niederlande schloss das vergangene Jahr mit einem Rekordergebnis ab. Insgesamt wurden Immobilien im Wert von 19,5 Mrd. Euro umgesetzt. Ein Großteil des Kapitals wurde von ausländischen Unternehmen investiert. Der Schwerpunkt lag auf Büroimmobilien, mit großem Abstand vor Einzelhandels- und Industrieimmobilien. Auch der Büronutzermarkt setzte 2017 seinen Aufschwung fort, was die Mieten deutlich anstiegen ließ. Amsterdam verzeichnete darunter die höchsten Zuwächse in Europa. Getragen durch eine äußerst positive Wirtschaftsentwicklung reduzierte sich der Büroflächenleerstand.
Auf dem amerikanischen Investmentmarkt war das Transaktionsvolumen erneut rückläufig, da ausländische Investoren insgesamt weniger aktiv waren. Zur Jahresmitte 2017 lag es um 14 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. New York war als bedeutendster Investitionsstandort in den USA besonders von dieser Entwicklung betroffen. Das Transaktionsvolumen halbierte sich. Demgegenüber weiteten Investoren ihre Aktivitäten in Boston, Los Angeles und Washington D.C. deutlich aus. Der Vermietungsmarkt ist in seiner Zyklusphase bereits weit fortgeschritten, was an einer spürbaren Abschwächung des Mietwachstums abzulesen ist. Wichtigste Anlageklasse waren auch in den USA Büroimmobilien. Die Nachfrage nach Büroflächen war robust. Die durchschnittlichen Büromieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 2,7 Prozent. Dennoch erhöhte sich der Büroflächenleerstand leicht. Hierfür verantwortlich war eine rege Neubautätigkeit mit nur geringer Vorvermietungsquote.